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26.10.2015

Gemeinsamer Antrag der CDU und BU: „Alte Feuerwache“: Klare städtebauliche Vorgaben – Wettbewerb – stringenter Zeitablauf

Das Gelände der alten Feuerwache zwischen Lintorfer und Friedhofstraße ist das innenstadtnächste und wertvollste Grundstück der Stadt, das ab 2018 für eine neue Nutzung frei wird. Daher ist aus Sicht der Stadt eine baldmögliche Wohnnutzung des Geländes in einer angemessen hohen städtebaulichen Qualität sicherzustellen.

Zum Verfahren:

Die antragstellenden Fraktionen tragen das vorgeschlagene, aufwändige dialogorientierte Verfahren trotz einiger Bedenken grundsätzlich mit, sehen jedoch für ein zügiges, erfolgreiches Verfahren Nachjustierungsbedarf.

Der Stadtrat sollte stärker konkretisierte städtebauliche Vorgaben (Nutzungskennziffern, Gebäude­höchst­maße), sowie wirtschaftliche Fakten (Grundstückspreise, Teilungs­möglichkeiten) definieren. Nur so können sich Interessenten realistisch vorbereiten und ihre Ressourcen zielgerichtet einsetzen.

Wir wünschen ausdrücklich einen Wettbewerb der Ideen und Konzepte. Die Mitwirkungs­möglichkeit soll daher von vornherein auch auf andere spezialisierte Marktteilnehmer / Investoren ausgedehnt werden, die bereits Er­fahrungen in der Konzeption von Wohnkonzepten haben.

Es muss klar sein, dass Ratingen bislang keine Erfahrungen mit derartigen Projektstrukturen hat und die Planungs- und Bauverwaltung nur über sehr knappe Ressourcen verfügt.

Dies beinhaltet prozessuale Risiken, die auch zu wesentlichen Verzögerungen oder gar einem Scheitern in einer recht späten Phase führen können

So wird der erfahrene Geschäftsführer der Stiftung Trias, einem Netzwerk für gemeinschaftliche Wohnprojekte, Rolf Novy-Huy auf die Frage, wie lange eine Initiative von der Gründung bis zum Einzug benötigt, in Finanztest zitiert: „Zwischen drei und zehn Jahren kann das schon dauern, manchmal auch länger.[1] Eine jahrelange Hängepartie ist für die antragstellenden Fraktionen aber an dieser exponierten Stelle nicht akzeptabel. Unsere Recherchen bestätigen häufige Verzögerungen bei derartigen partizipativen Wohnprojekten über Jahre.

Daher sehen wir gegen Mitte 2016 mit den Zwischenergebnissen eine Zäsur mit der Möglichkeit, das Verfahren fortzuführen oder durch einen klassischen Investorenwettbewerb zu ersetzen.

U.E. können auf der Grundlage dieses Antrages der erste und zweite workshop zusammengefasst bzw. zügiger abgearbeitet werden. Zu der Vorstellung von städtebaulichen Konzepten gehört u.E. auch die Darstellung der Rechtsform, Haftung und Finanzierung als Entscheidungsgrundlage für die Fortsetzung des Verfahrens.

 

Zu den Inhalten:

Grundsätzlich besteht in Ratingen wie auch allen anderen Städten ein hoher Bedarf und ein sehr geringes Angebot an barrierefreiem Wohnraum.

Im Sinne einer nachhaltigen Planung sollen daher alle Gebäude barrierefrei errichtet werden und für zukünftige Bedarfe eine hohe Variabilität beinhalten.

Es sollte geprüft werden, ob sich Gemeinschaftsäume auch mit einer Verlagerung des städtischen Seniorentreffs Ratingen-Mitte auf das Gelände (z.B. in die Straßenrandbebauung) kombinieren lassen und somit intergenerativ und multifunktional im Quartier nutzen lassen.

Die antragstellenden Fraktionen tragen das Ziel eines ca. 20%igen Anteils an „preisgünstigem Wohnraum“ im Sinne der Definition des Wohngeldgesetzes grundsätzlich ohne Festlegung auf die Art der Umsetzung/Förderung mit.

Angesichts des lagebedingt hohen Grundstückswertes erscheint es jedoch fraglich, ob an dieser Stelle sogenanntes „preiswertes Wohnen“ tatsächlich verwirklicht werden kann, ohne eine Subventionierung zu Lasten der Stadtkasse vornehmen zu müssen, welche die Fraktion ablehnen.

Die Verwirklichung von Handel, Dienstleistungen und kleineren Gewerbeeinheiten, wie intendiert, sehen wir eher kritisch vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklung, dass sich der Raum für funktionierenden Einzelhandel absehbar zukünftig eher wieder auf die Kernstadt konzentrieren wird.

Eine öffentliche Querverbindung zwischen Lintorfer Str. und Friedhofstr. ist möglicherweise eine Belastung für das Grundstück, die wir für möglich, aber nicht erforderlich halten. Mangels Anschluss­wegebeziehung besteht kein nennenswerter fußläufiger Ost-West-Wegebedarf.

Hingegen halten wir für eine ökologisch zukunftsorientierte Bereitstellung von Wärme und Warmwasser die Festschreibung der KWK-basierten Fernwärmenutzung für geboten.

Besonderen Wert legen die antragstellenden Fraktionen auf ein hohes Niveau an Städtebau und nachhaltiger Baukultur einschließlich verwendeter Materialien. Ziel muss es sein, dass die Baukörper auch nach vielen Jahren noch attraktiv für spätere Nutzergenerationen sind.

Hierzu gehört auch eine sich in die Umgebung einfügende Massen- und Höhenentwicklung.

Der Stellplatzbedarf wird mit mind. 1 Stellplatz pro Wohneinheit festgelegt und die Abnahme eines Platzes zu jeder Wohneinheit ist verpflichtend. Angesichts des jetzt schon bestehenden Parkdrucks in der Lintorfer und Friedhofstraße muss eine zusätzliche Belastung vermieden werden.

Überlegenswert wäre es auch, fehlende Stellplätze der städtischen Immobilie Friedhofstr. auf einem bei der Stadt verbleibenden Grundstücksteil zu sichern.

 

Beschlussvorschlag:

  1. Der Vorgehensweise und der Zielsetzung zur Realisierung von seniorengerechten Wohnungen/innovativen Wohnformen auf dem Gelände der Feuerwehr wird unter der Maßgabe der nachstehenden Punkte 2 - 10 zugestimmt.
  2. Im Vorgriff auf die Haushaltsjahre 2016 und 2017 werden Planungsmittel von insgesamt 100.000 EUR zum Eingehen von vertraglichen Verpflichtungen bereit gestellt, von denen EUR 20.000 sofort freigegeben und EUR 80.000 mit einem Sperrvermerk versehen werden (Freigabe durch StUmA).
  3. Die mögliche Teilnahme am Wohnprojekt wird öffentlich bekannt gemacht und auf spezialisierte professionelle Anbieter / Investoren ausgedehnt.
  4. Der Rat entscheidet auf der Grundlage der Ergebnisse des ersten Verfahrensabschnitts über die Fortsetzung des Partizipationsverfahrens bzw. ein Umschwenken auf einen Investorenwettbewerb, verbunden mit Architekturentwürfen namhafter Architekten
  5. Die Nutzungskennziffern werden wie folgt bestimmt: GFZ 1,2, Straßenrandbebauung III bis III-1/2 geschossig, traufständig mit Satteldach; Innenbereich mit angemessenem Grünanteil.
  6. Hohes städtebauliches und baukulturelles Niveau einschl. langlebiger Materialien soll Attraktivität über mehrere Generationen sichern.
  7. Festschreibung einer zukunftsorientierten, KWK-basierten Bereitstellung von Fernwärme.
  8. Verbindliche Zuordnung mind. eines Stellplatzes für jede Wohneinheit.
  9. Der Grundstückspreis orientiert sich am Marktpreis für die vorgesehene Bebauung in der Lage und ist vom Gutachterausschuss im Vorfeld zu ermitteln.
  10. Prüfung einer Integration des städtischen Seniorentreffs Ratingen-Mitte